Diferentes rendimientos inmobiliarios
La consultora inmobiliaria Michelle Cohen dice que los inversores se distraen con el importe de los alquileres que ven llegar cada mes, pero a largo plazo, es el crecimiento del capital lo que diferencia una buena inversión de una gran inversión.
“Tomemos como ejemplo una propiedad de 1 millón de rands. Es muy posible obtener 7.500 rands de renta cada mes. Eso es una cantidad significativa de R90.000 al año, antes de costes como gravámenes, tasas y otros gastos asociados a la propiedad”, explica Cohen.
“Es fácil dejarse llevar por el brillo que supone el alto rendimiento del alquiler. Pero el oro -el crecimiento del capital- vale mucho más que el brillo a largo plazo. Ambos pueden brillar ahora, pero con una inversión inmobiliaria, el rendimiento a largo plazo suele ser lo más importante”, explica Cohen.
¿Pero eso es menos que el rendimiento anual del alquiler? “Sí, pero lo que importa aquí es la revalorización general del activo. Esta propiedad ha aumentado su valor en 60.000 rands, mientras que los 90.000 rands eran sólo flujo de caja, no aumentaban el valor de la propiedad. Pero comparemos manzanas con manzanas. Imaginemos que el alquiler mensual aumenta un 5%. Dadas las condiciones actuales del mercado, eso supondría 375 rands extra cada mes, o 4.500 rands al año, lo que está muy lejos del crecimiento del capital de 60.000 rands, incluso después de los gastos”.
Rendimiento del alquiler por país
El concepto de comprar para alquilar no es nada nuevo: es un término del que la mayoría de la gente ha oído hablar y ha sido una opción popular para los inversores durante muchos años. En el Reino Unido, alrededor del 12% de todo el mercado hipotecario está formado por préstamos de compra para alquilar, lo que lo convierte en una parte importante del panorama inmobiliario. Pero, ¿cómo se gana realmente dinero con la inversión en compra de vivienda y qué deberían tener en cuenta los nuevos inversores a la hora de entrar en el mercado?
Una de las razones por las que la inversión en alquiler es tan popular es que permite ganar dinero de dos maneras diferentes: el rendimiento del alquiler y la revalorización del capital. Si desea invertir, es fundamental no sólo entender ambos aspectos, sino también saber cuál es el más importante para usted, ya que esto determinará en última instancia la decisión sobre la propiedad en la que invertirá.
Básicamente, el rendimiento del alquiler es el valor de la renta que puede esperar recibir de su propiedad en un año en relación con el dinero que pagó por ella. Este rendimiento anual puede prolongarse durante un largo periodo, siempre que siga alquilando su propiedad. Cuanto mayor sea el rendimiento, mejor será la rentabilidad de la inversión.
Métricas inmobiliarias
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La tasa de capitalización (o “cap rate”) es una medida de valoración inmobiliaria utilizada para comparar diferentes inversiones inmobiliarias. Aunque hay muchas variaciones, la tasa de capitalización se calcula generalmente como la relación entre los ingresos anuales por alquiler producidos por un activo inmobiliario y su valor de mercado actual. La mayoría de las variaciones dependen de la definición de los ingresos anuales por alquiler y de si son brutos o netos de los costes anuales, y de si los ingresos anuales por alquiler son la cantidad real recibida (rendimientos iniciales), o los ingresos potenciales por alquiler que podrían recibirse si el activo se alquilara de forma óptima (rendimiento ERV).
Por ejemplo, si se adquiere un edificio por un precio de venta de 1.000.000 de dólares y produce 100.000 dólares de ingresos netos de explotación positivos (la cantidad que queda después de restar los costes fijos y los costes variables a los ingresos brutos por arrendamiento) durante un año, entonces:
Rendimiento del alquiler deutsch
En la era de los sitios web inmobiliarios, averiguar cuánto se cobra de alquiler en propiedades similares cercanas está a sólo un clic de distancia. Por lo tanto, si tiene que cobrar un alquiler exorbitante para rentabilizar su inversión, la propiedad que ha preseleccionado probablemente no sea la adecuada.
En pocas palabras, el rendimiento del alquiler es el valor de la renta que puede esperar recibir de su propiedad en un año. El rendimiento del alquiler es siempre un porcentaje que se calcula dividiendo la renta anual por la inversión inicial.
Es esencial que los ingresos por alquiler cubran los costes de funcionamiento de la propiedad. Esto incluye la amortización de la hipoteca, el desgaste y cualquier otro gasto de alquiler en el que se incurra. A menos que lo planifique, es posible que tenga que recurrir a su fondo de contingencia más a menudo de lo que debería.
Entonces, ¿qué es un buen rendimiento? La mayoría de los inversores inmobiliarios inteligentes aspiran a obtener un rendimiento de los alquileres en torno al 5-8%. Esto debería cubrir todos los gastos necesarios y permitirle obtener un rendimiento razonable de su inversión.